A foreigner cannot hold Hak Milik (freehold), which is reserved for Indonesian citizens. Depending on status and purpose, a foreigner may hold Hak Pakai over a residence, lease land through a Hak Sewa agreement, or use a PT PMA company that holds HGB. Which path fits depends on the specific plot and the buyer’s situation.

Orang asing tidak dapat memegang Hak Milik, yang diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Tergantung status dan tujuannya, orang asing dapat memegang Hak Pakai atas rumah tinggal, menyewa tanah melalui perjanjian Hak Sewa, atau menggunakan perusahaan PT PMA yang memegang HGB. Jalur yang sesuai bergantung pada bidang tanah dan situasi pembeli.

A Notaris makes authentic deeds generally — companies, agreements, statements, powers of attorney. A PPAT makes deeds specifically for land: transfers, leases and mortgages, registered at the Land Office (BPN). Many officials are appointed to both functions.

Notaris membuat akta otentik secara umum — perusahaan, perjanjian, pernyataan, surat kuasa. PPAT membuat akta khusus pertanahan: peralihan, sewa, dan hak tanggungan, yang didaftarkan di Kantor Pertanahan (BPN). Banyak pejabat diangkat untuk kedua fungsi tersebut.

Hak Pakai is a right of use recorded on its own certificate at the Land Office, available to qualifying foreigners with a residence permit. A leasehold (Hak Sewa) is a contractual right to use land for an agreed period, set out in an agreement rather than a separate certificate. They differ in how they are registered and in the security they provide.

Hak Pakai adalah hak guna yang dicatat dalam sertifikat tersendiri di Kantor Pertanahan, tersedia bagi orang asing yang memenuhi syarat dengan izin tinggal. Hak Sewa adalah hak berdasarkan perjanjian untuk menggunakan tanah selama jangka waktu yang disepakati, dituangkan dalam perjanjian dan bukan sertifikat tersendiri. Keduanya berbeda dalam cara pendaftaran dan tingkat kepastian yang diberikan.

An Indonesian foreign-investment company (PT PMA) can hold Hak Guna Bangunan (HGB) — the right to build on and use land — for the purposes set out in its business licence, such as villa or commercial use. The company, not the individual, is the rights-holder, and corporate and tax rules apply.

Perusahaan penanaman modal asing (PT PMA) dapat memegang Hak Guna Bangunan (HGB) — hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan tanah — untuk tujuan yang tercantum dalam izin usahanya, seperti vila atau penggunaan komersial. Pemegang haknya adalah perusahaan, bukan perorangan, dan berlaku ketentuan korporasi serta perpajakan.

A PPJB is a binding agreement to sell, often used when conditions still have to be met — for example completing payment or splitting a certificate. The AJB is the deed of sale itself, signed before a PPAT, which actually transfers the right and can be registered. In short: a PPJB is a promise to sell; the AJB is the transfer.

PPJB adalah perjanjian pengikatan jual beli, sering digunakan ketika masih ada syarat yang harus dipenuhi — misalnya pelunasan pembayaran atau pemecahan sertifikat. AJB adalah akta jual beli itu sendiri, ditandatangani di hadapan PPAT, yang benar-benar mengalihkan hak dan dapat didaftarkan. Singkatnya: PPJB adalah janji untuk menjual; AJB adalah peralihannya.

Two main taxes usually arise: income tax (PPh) on the seller, and the duty on acquisition of land and building rights (BPHTB) on the buyer. The amounts depend on the transaction value and the rates in force, and they are settled before the deed is signed.

Dua pajak utama umumnya timbul: Pajak Penghasilan (PPh) atas penjual, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas pembeli. Besarnya bergantung pada nilai transaksi dan tarif yang berlaku, dan diselesaikan sebelum akta ditandatangani.

Generally: checking that the certificate is genuine and current at the Land Office, confirming the seller’s identity and right to sell, reviewing zoning (zona/RTRW), boundaries and access, and confirming that taxes on the land are settled. The aim is to find any problems before signing, not after.

Pada umumnya: memeriksa keaslian dan kemutakhiran sertifikat di Kantor Pertanahan, memastikan identitas penjual dan kewenangannya untuk menjual, meninjau zona/RTRW, batas tanah dan akses, serta memastikan pajak atas tanah telah diselesaikan. Tujuannya menemukan masalah sebelum menandatangani, bukan sesudahnya.

Authentic deeds are made in Indonesian, the official language. Where a party does not understand Indonesian, a sworn translator is generally used so the parties understand what they are signing, and the Notaris explains the contents before signing.

Akta otentik dibuat dalam bahasa Indonesia sebagai bahasa resmi. Apabila salah satu pihak tidak memahami bahasa Indonesia, umumnya digunakan penerjemah tersumpah agar para pihak memahami isi yang ditandatangani, dan Notaris menjelaskan isinya sebelum penandatanganan.

Generally the land certificate, the seller’s and buyer’s identity documents, proof that taxes on the land are paid, and — for a company — the corporate documents. The office will tell you exactly what your particular case needs.

Pada umumnya sertifikat tanah, dokumen identitas penjual dan pembeli, bukti bahwa pajak atas tanah telah dibayar, dan — untuk perusahaan — dokumen korporasi. Kantor akan memberi tahu kebutuhan persis untuk perkara Anda.

An authentic deed made before a Notaris or PPAT carries strong evidentiary force and is required to register a transfer of land rights. A private contract (akta di bawah tangan) does not give the same legal certainty.

Akta otentik yang dibuat di hadapan Notaris atau PPAT memiliki kekuatan pembuktian yang kuat dan diperlukan untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah. Perjanjian di bawah tangan tidak memberikan kepastian hukum yang sama.

It varies with the type of right, whether the documents are complete, and Land Office processing times. A straightforward transfer with clean documents is faster; cases needing certificate splitting, permits or corrections take longer. The office can give a realistic estimate once it has seen the documents.

Bergantung pada jenis hak, kelengkapan dokumen, dan waktu proses di Kantor Pertanahan. Peralihan sederhana dengan dokumen lengkap lebih cepat; perkara yang memerlukan pemecahan sertifikat, perizinan, atau perbaikan memakan waktu lebih lama. Kantor dapat memberikan perkiraan yang realistis setelah memeriksa dokumen.

Often yes for signing, but where a party cannot attend, a properly drawn power of attorney may allow representation within legal limits. This is assessed case by case.

Umumnya ya untuk penandatanganan, namun bila satu pihak tidak dapat hadir, surat kuasa yang dibuat dengan benar dapat memungkinkan perwakilan dalam batas hukum. Hal ini dinilai berdasarkan kasus per kasus.