Functions
Fungsi
Notaris & PPAT
This page provides general information on how Notaris and PPAT procedures work in Indonesia, including land and property deed processes, and what is useful to understand before signing.
Halaman ini menyediakan informasi umum tentang cara kerja prosedur Notaris dan PPAT di Indonesia, termasuk proses akta tanah dan properti, serta hal-hal yang berguna dipahami sebelum menandatangani.
In Indonesia, a Notaris and a PPAT are public officials appointed by the State. They do not represent one side — their role is to record the parties’ agreement faithfully and give it legal force.
Di Indonesia, Notaris dan PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Negara. Mereka tidak mewakili salah satu pihak — tugasnya mencatat kesepakatan para pihak secara jujur dan memberinya kekuatan hukum.
Authorised to draw up authentic deeds — company deeds, agreements, statements, powers of attorney — and to provide legal counselling related to the making of a deed. Supervised under the Notary Law (UUJN).
Berwenang membuat akta otentik — akta pendirian perusahaan, perjanjian, pernyataan, kuasa — serta memberikan penyuluhan hukum terkait pembuatan akta. Diawasi berdasarkan UU Jabatan Notaris (UUJN).
Authorised to make deeds that transfer or encumber land rights — sale & purchase (AJB), grants, lease/usage rights, mortgage — for registration at the National Land Office (BPN). Operates within an appointed work area.
Berwenang membuat akta peralihan atau pembebanan hak atas tanah — jual beli (AJB), hibah, hak sewa/pakai, hak tanggungan — untuk didaftarkan di Kantor Pertanahan (BPN). Bekerja dalam wilayah kerja yang ditetapkan.
Educational legal information for buyers and developers in Bali. It explains the rules in general terms — not advice on a specific transaction, so bring your documents to the office for that.
Informasi hukum yang bersifat edukatif untuk pembeli dan pengembang di Bali. Penjelasannya bersifat umum — bukan nasihat atas transaksi tertentu, jadi bawalah dokumen Anda ke kantor untuk itu.
Why foreign individuals cannot hold Hak Milik (freehold), and which rights — Hak Pakai or, through a company, HGB — are open to them.
Mengapa orang asing tidak dapat memegang Hak Milik, dan hak mana — Hak Pakai atau, melalui perusahaan, HGB — yang terbuka bagi mereka.
Indonesian land law recognises several distinct rights over land, and the right that applies decides who may hold it and for how long. Hak Milik (freehold) is the strongest right and is reserved for Indonesian citizens; foreign individuals cannot hold it, whether directly or through an informal arrangement.
Hukum pertanahan Indonesia mengenal beberapa jenis hak atas tanah, dan hak yang berlaku menentukan siapa yang dapat memegangnya serta untuk berapa lama. Hak Milik adalah hak terkuat dan hanya untuk warga negara Indonesia; orang asing tidak dapat memegangnya, baik secara langsung maupun melalui pengaturan tidak resmi.
Foreigners who are legally resident may instead hold Hak Pakai — a right of use recorded on its own certificate for a fixed, renewable period. For villa or commercial projects, land is more often held under Hak Guna Bangunan (HGB), the right to build, through an Indonesian legal entity such as a PT PMA.
Orang asing yang berdomisili sah dapat memegang Hak Pakai — hak guna yang dicatat pada sertifikat tersendiri untuk jangka waktu tertentu yang dapat diperpanjang. Untuk proyek vila atau komersial, tanah lebih sering dipegang dengan Hak Guna Bangunan (HGB) melalui badan hukum Indonesia seperti PT PMA.
Each right carries its own certificate, duration and renewal rules. Which one fits a particular plot and buyer depends on the zoning, the existing certificate and the buyer’s status — which is why the documents are always reviewed first.
Setiap hak memiliki sertifikat, jangka waktu, dan aturan perpanjangannya sendiri. Hak yang sesuai untuk sebidang tanah dan pembeli tertentu bergantung pada zona, sertifikat yang ada, dan status pembeli — karena itu dokumen selalu diperiksa terlebih dahulu.
How a lease/usage right is structured, the typical term and extension, and what an authentic deed adds over a private contract.
Bagaimana hak sewa/pakai disusun, jangka waktu dan perpanjangan yang lazim, serta nilai tambah akta otentik dibanding perjanjian di bawah tangan.
A leasehold (Hak Sewa) is a contractual right to use land or a building for an agreed period. It is open to foreigners and is one of the most common structures for villas in Bali, because it does not require Indonesian citizenship or a company.
Hak Sewa adalah hak berdasarkan perjanjian untuk menggunakan tanah atau bangunan selama jangka waktu yang disepakati. Hak ini terbuka bagi orang asing dan merupakan salah satu struktur paling umum untuk vila di Bali, karena tidak memerlukan kewarganegaraan Indonesia maupun perusahaan.
The agreement sets the term, the rent, any renewal option and what the tenant may build or do on the land. The terms are negotiated freely, but a clear, well-drafted agreement protects both sides — especially on extension, transfer, and what happens when the lease ends.
Perjanjian menetapkan jangka waktu, harga sewa, opsi perpanjangan, serta apa yang boleh dibangun atau dilakukan penyewa di atas tanah. Ketentuannya dinegosiasikan secara bebas, namun perjanjian yang jelas dan disusun dengan baik melindungi kedua pihak — terutama soal perpanjangan, pengalihan, dan akhir masa sewa.
Recording the lease in an authentic deed before a notary gives it stronger evidentiary force than a private contract and creates a dated, official record. The certificate and the lessor’s right to lease the land are checked before signing.
Menuangkan sewa ke dalam akta otentik di hadapan notaris memberi kekuatan pembuktian yang lebih kuat daripada perjanjian di bawah tangan dan menciptakan catatan resmi bertanggal. Sertifikat dan kewenangan pemberi sewa diperiksa sebelum penandatanganan.
The basics of setting up a foreign-investment company, what the deed of establishment contains, and how it relates to holding HGB.
Dasar-dasar pendirian perusahaan penanaman modal asing, isi akta pendirian, dan kaitannya dengan kepemilikan HGB.
A PT PMA is an Indonesian limited-liability company with foreign ownership. It is created by a notarial deed of establishment (akta pendirian) and approved by the Ministry of Law, after which it can hold rights such as HGB and operate within its licensed scope.
PT PMA adalah perseroan terbatas Indonesia dengan kepemilikan asing. Perusahaan ini didirikan melalui akta pendirian notaris dan disahkan oleh Kementerian Hukum, setelah itu dapat memegang hak seperti HGB dan beroperasi sesuai izinnya.
The deed of establishment sets out the company’s name, purpose, capital, shareholders and directors. Getting the business classification (KBLI) and structure right at this stage matters, because it determines what the company may do and which land rights it may hold.
Akta pendirian memuat nama, maksud dan tujuan, modal, pemegang saham, serta pengurus perusahaan. Menetapkan klasifikasi usaha (KBLI) dan struktur yang tepat pada tahap ini penting, karena menentukan apa yang boleh dilakukan perusahaan dan hak atas tanah mana yang dapat dipegangnya.
A PT PMA is a genuine operating company with capital and reporting obligations — not a shortcut around the freehold restriction. Using a company to hold property should follow the real rules for foreign investment.
PT PMA adalah perusahaan yang benar-benar beroperasi dengan kewajiban modal dan pelaporan — bukan jalan pintas untuk menghindari larangan Hak Milik. Menggunakan perusahaan untuk memegang properti harus mengikuti aturan penanaman modal asing yang sebenarnya.
Verifying the certificate, zoning (zona/RTRW), boundaries and that the seller is entitled — the checks done before a deed is signed.
Memverifikasi sertifikat, zona/RTRW, batas tanah, dan kewenangan penjual — pemeriksaan yang dilakukan sebelum akta ditandatangani.
Due diligence is the set of checks carried out before any deed is signed. It confirms that the certificate is genuine and registered at the Land Office (BPN), that the seller is the entitled holder, and that the boundaries and area match the certificate.
Uji tuntas adalah rangkaian pemeriksaan yang dilakukan sebelum akta ditandatangani. Pemeriksaan ini memastikan sertifikat asli dan terdaftar di Kantor Pertanahan (BPN), penjual adalah pemegang yang berhak, serta batas dan luas tanah sesuai dengan sertifikat.
It also covers zoning and spatial planning (zona / RTRW) — whether the intended use, such as a villa, is permitted on that plot — and whether any mortgage, dispute or unpaid tax is attached to the land.
Uji tuntas juga mencakup zona dan tata ruang (zona / RTRW) — apakah penggunaan yang dimaksud, seperti vila, diperbolehkan di lokasi tersebut — serta apakah ada hak tanggungan, sengketa, atau pajak terutang atas tanah.
These checks are routine but decisive: they are what separates a secure purchase from a costly problem later. Because they are done on the actual documents, they take place at the office before anything is signed.
Pemeriksaan ini rutin namun menentukan: inilah yang membedakan pembelian yang aman dari masalah mahal di kemudian hari. Karena dilakukan langsung atas dokumen, pemeriksaan dilakukan di kantor sebelum apa pun ditandatangani.
How a power of attorney works when a party cannot attend, and the limits of what it can authorise in a land transaction.
Cara kerja surat kuasa ketika satu pihak tidak dapat hadir, dan batas kewenangannya dalam transaksi tanah.
A power of attorney (surat kuasa) lets one person authorise another to act on their behalf — for example, when a party cannot be present for a step in a transaction. It must be drawn clearly and only authorises what it expressly states.
Surat kuasa memungkinkan seseorang memberi wewenang kepada orang lain untuk bertindak atas namanya — misalnya ketika satu pihak tidak dapat hadir untuk suatu tahap transaksi. Surat kuasa harus dibuat dengan jelas dan hanya memberi wewenang atas hal yang dinyatakan secara tegas.
In land dealings the law sets limits on what a power of attorney can do, and some acts still require the parties themselves or a specific, properly drawn authority. A vague or overly broad power of attorney can create problems rather than solve them.
Dalam urusan pertanahan, hukum membatasi apa yang dapat dilakukan melalui surat kuasa, dan sebagian perbuatan tetap memerlukan kehadiran para pihak atau kuasa khusus yang dibuat dengan benar. Surat kuasa yang kabur atau terlalu luas justru dapat menimbulkan masalah.
Where representation is appropriate, the notary or PPAT assesses the situation case by case and makes sure the authority is valid for the specific act being carried out.
Apabila perwakilan memang tepat, notaris atau PPAT menilai situasi berdasarkan kasus per kasus dan memastikan kuasa tersebut sah untuk perbuatan tertentu yang dilakukan.
Unregistered land, certificates that don’t match the seller, unclear boundaries and pressure to skip checks — signs worth pausing on.
Tanah belum bersertifikat, sertifikat yang tidak sesuai dengan penjual, batas yang tidak jelas, dan tekanan untuk melewati pemeriksaan — tanda yang patut diwaspadai.
Some warning signs come up again and again in property deals. Unregistered land, or a certificate whose details do not match the person selling, should always prompt a closer look before any money changes hands.
Beberapa tanda peringatan muncul berulang kali dalam transaksi properti. Tanah yang belum bersertifikat, atau sertifikat yang datanya tidak sesuai dengan pihak penjual, selalu patut diperiksa lebih dekat sebelum ada uang yang berpindah.
Other red flags include unclear or disputed boundaries, land inside a protected or differently zoned area, a price that seems far below the market, and pressure to sign quickly or to skip the usual checks.
Tanda bahaya lain meliputi batas yang tidak jelas atau disengketakan, tanah di kawasan lindung atau zona berbeda, harga yang jauh di bawah pasar, serta tekanan untuk menandatangani dengan cepat atau melewati pemeriksaan biasa.
None of these necessarily means a deal cannot proceed — but each is a reason to pause, verify the documents, and take proper advice before signing. The checks exist precisely to catch these issues early.
Tidak satu pun dari hal ini selalu berarti transaksi tidak dapat dilanjutkan — namun masing-masing adalah alasan untuk berhenti sejenak, memverifikasi dokumen, dan meminta nasihat yang tepat sebelum menandatangani. Pemeriksaan justru ada untuk menangkap masalah ini sejak dini.
| Right | Hak | Who may hold it | Siapa yang dapat memegang | Typical use | Penggunaan umum |
|---|---|---|---|---|---|
| Hak Milik | Indonesian citizens only | Hanya warga negara Indonesia | Freehold ownership | Kepemilikan penuh (freehold) | |
| Hak Pakai | Indonesians & qualifying foreigners with a permit | WNI & orang asing yang memenuhi syarat dengan izin tinggal | A home to use for a fixed, renewable term | Rumah tinggal untuk jangka waktu tertentu yang dapat diperpanjang | |
| HGB | Indonesians & Indonesian legal entities (incl. PT PMA) | WNI & badan hukum Indonesia (termasuk PT PMA) | Building & commercial / villa use | Bangunan & penggunaan komersial / vila | |
| Hak Sewa (leasehold) | Hak Sewa (leasehold) | Open to foreigners by agreement | Terbuka bagi orang asing melalui perjanjian | Renting land/building for an agreed period | Menyewa tanah/bangunan untuk jangka waktu yang disepakati |
This table is a simplified overview for general understanding. The right that fits a specific plot and buyer depends on the certificate, zoning and the buyer’s status — which is checked on the documents themselves.
Tabel ini adalah ringkasan sederhana untuk pemahaman umum. Hak yang sesuai untuk sebidang tanah dan pembeli tertentu bergantung pada sertifikat, zona, dan status pembeli — yang diperiksa langsung pada dokumennya.
A typical land transaction moves through four stages. The order matters — checks come before signing, and registration comes after.
Transaksi tanah pada umumnya melalui empat tahap. Urutannya penting — pemeriksaan sebelum penandatanganan, dan pendaftaran setelahnya.
Certificate, identity, zoning and tax status are verified, including a check at the Land Office.
Sertifikat, identitas, zona, dan status pajak diverifikasi, termasuk pengecekan di Kantor Pertanahan.
A binding sale agreement may be signed first when conditions are still to be met.
Perjanjian pengikatan jual beli dapat ditandatangani lebih dulu bila masih ada syarat yang harus dipenuhi.
Parties sign the authentic deed before the PPAT; taxes (BPHTB / PPh) are settled.
Para pihak menandatangani akta otentik di hadapan PPAT; pajak (BPHTB / PPh) diselesaikan.
The transfer is registered at BPN and the certificate is updated to the new holder.
Peralihan didaftarkan di BPN dan sertifikat diperbarui atas nama pemegang baru.
A foreigner cannot hold Hak Milik (freehold), which is reserved for Indonesian citizens. Depending on status and purpose, a foreigner may hold Hak Pakai over a residence, lease land through a Hak Sewa agreement, or use a PT PMA company that holds HGB. Which path fits depends on the specific plot and the buyer’s situation.
Orang asing tidak dapat memegang Hak Milik, yang diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Tergantung status dan tujuannya, orang asing dapat memegang Hak Pakai atas rumah tinggal, menyewa tanah melalui perjanjian Hak Sewa, atau menggunakan perusahaan PT PMA yang memegang HGB. Jalur yang sesuai bergantung pada bidang tanah dan situasi pembeli.
A Notaris makes authentic deeds generally — companies, agreements, statements, powers of attorney. A PPAT makes deeds specifically for land: transfers, leases and mortgages, registered at the Land Office (BPN). Many officials are appointed to both functions.
Notaris membuat akta otentik secara umum — perusahaan, perjanjian, pernyataan, surat kuasa. PPAT membuat akta khusus pertanahan: peralihan, sewa, dan hak tanggungan, yang didaftarkan di Kantor Pertanahan (BPN). Banyak pejabat diangkat untuk kedua fungsi tersebut.
Hak Pakai is a right of use recorded on its own certificate at the Land Office, available to qualifying foreigners with a residence permit. A leasehold (Hak Sewa) is a contractual right to use land for an agreed period, set out in an agreement rather than a separate certificate. They differ in how they are registered and in the security they provide.
Hak Pakai adalah hak guna yang dicatat dalam sertifikat tersendiri di Kantor Pertanahan, tersedia bagi orang asing yang memenuhi syarat dengan izin tinggal. Hak Sewa adalah hak berdasarkan perjanjian untuk menggunakan tanah selama jangka waktu yang disepakati, dituangkan dalam perjanjian dan bukan sertifikat tersendiri. Keduanya berbeda dalam cara pendaftaran dan tingkat kepastian yang diberikan.
An Indonesian foreign-investment company (PT PMA) can hold Hak Guna Bangunan (HGB) — the right to build on and use land — for the purposes set out in its business licence, such as villa or commercial use. The company, not the individual, is the rights-holder, and corporate and tax rules apply.
Perusahaan penanaman modal asing (PT PMA) dapat memegang Hak Guna Bangunan (HGB) — hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan tanah — untuk tujuan yang tercantum dalam izin usahanya, seperti vila atau penggunaan komersial. Pemegang haknya adalah perusahaan, bukan perorangan, dan berlaku ketentuan korporasi serta perpajakan.
A PPJB is a binding agreement to sell, often used when conditions still have to be met — for example completing payment or splitting a certificate. The AJB is the deed of sale itself, signed before a PPAT, which actually transfers the right and can be registered. In short: a PPJB is a promise to sell; the AJB is the transfer.
PPJB adalah perjanjian pengikatan jual beli, sering digunakan ketika masih ada syarat yang harus dipenuhi — misalnya pelunasan pembayaran atau pemecahan sertifikat. AJB adalah akta jual beli itu sendiri, ditandatangani di hadapan PPAT, yang benar-benar mengalihkan hak dan dapat didaftarkan. Singkatnya: PPJB adalah janji untuk menjual; AJB adalah peralihannya.
Two main taxes usually arise: income tax (PPh) on the seller, and the duty on acquisition of land and building rights (BPHTB) on the buyer. The amounts depend on the transaction value and the rates in force, and they are settled before the deed is signed.
Dua pajak utama umumnya timbul: Pajak Penghasilan (PPh) atas penjual, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas pembeli. Besarnya bergantung pada nilai transaksi dan tarif yang berlaku, dan diselesaikan sebelum akta ditandatangani.
Generally: checking that the certificate is genuine and current at the Land Office, confirming the seller’s identity and right to sell, reviewing zoning (zona/RTRW), boundaries and access, and confirming that taxes on the land are settled. The aim is to find any problems before signing, not after.
Pada umumnya: memeriksa keaslian dan kemutakhiran sertifikat di Kantor Pertanahan, memastikan identitas penjual dan kewenangannya untuk menjual, meninjau zona/RTRW, batas tanah dan akses, serta memastikan pajak atas tanah telah diselesaikan. Tujuannya menemukan masalah sebelum menandatangani, bukan sesudahnya.
Authentic deeds are made in Indonesian, the official language. Where a party does not understand Indonesian, a sworn translator is generally used so the parties understand what they are signing, and the Notaris explains the contents before signing.
Akta otentik dibuat dalam bahasa Indonesia sebagai bahasa resmi. Apabila salah satu pihak tidak memahami bahasa Indonesia, umumnya digunakan penerjemah tersumpah agar para pihak memahami isi yang ditandatangani, dan Notaris menjelaskan isinya sebelum penandatanganan.
Generally the land certificate, the seller’s and buyer’s identity documents, proof that taxes on the land are paid, and — for a company — the corporate documents. The office will tell you exactly what your particular case needs.
Pada umumnya sertifikat tanah, dokumen identitas penjual dan pembeli, bukti bahwa pajak atas tanah telah dibayar, dan — untuk perusahaan — dokumen korporasi. Kantor akan memberi tahu kebutuhan persis untuk perkara Anda.
An authentic deed made before a Notaris or PPAT carries strong evidentiary force and is required to register a transfer of land rights. A private contract (akta di bawah tangan) does not give the same legal certainty.
Akta otentik yang dibuat di hadapan Notaris atau PPAT memiliki kekuatan pembuktian yang kuat dan diperlukan untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah. Perjanjian di bawah tangan tidak memberikan kepastian hukum yang sama.
It varies with the type of right, whether the documents are complete, and Land Office processing times. A straightforward transfer with clean documents is faster; cases needing certificate splitting, permits or corrections take longer. The office can give a realistic estimate once it has seen the documents.
Bergantung pada jenis hak, kelengkapan dokumen, dan waktu proses di Kantor Pertanahan. Peralihan sederhana dengan dokumen lengkap lebih cepat; perkara yang memerlukan pemecahan sertifikat, perizinan, atau perbaikan memakan waktu lebih lama. Kantor dapat memberikan perkiraan yang realistis setelah memeriksa dokumen.
Often yes for signing, but where a party cannot attend, a properly drawn power of attorney may allow representation within legal limits. This is assessed case by case.
Umumnya ya untuk penandatanganan, namun bila satu pihak tidak dapat hadir, surat kuasa yang dibuat dengan benar dapat memungkinkan perwakilan dalam batas hukum. Hal ini dinilai berdasarkan kasus per kasus.
The office’s address, opening hours and contact details are below. Please arrange an appointment before visiting.
Alamat, jam operasional, dan keterangan kontak kantor tercantum di bawah ini. Mohon buat janji temu terlebih dahulu sebelum berkunjung.
Leave your details and the office will reply by email to arrange a time. For matters that need document review, please bring the documents to the appointment.
Tinggalkan keterangan Anda dan kantor akan membalas melalui email untuk mengatur waktu. Untuk hal yang memerlukan pemeriksaan dokumen, mohon bawa dokumennya saat janji temu.
The office has received your message and will reply to the email you provided.
Kantor telah menerima pesan Anda dan akan membalas ke email yang Anda berikan.
This website provides general legal information and the office’s contact details. It is not an advertisement and does not constitute legal advice for any specific transaction. Advice is given only on the documents of an actual case.
Situs ini menyediakan informasi hukum umum dan keterangan kontak kantor. Situs ini bukan iklan dan bukan merupakan nasihat hukum untuk transaksi tertentu. Nasihat hanya diberikan atas dokumen suatu perkara nyata.